IGOR ALVARENGA E SILVA
Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Franca. Especialização em curso em
Direito e Negócios Imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito – Faculdade Ibmec/SP
Pádua Faria Advogados
Site: www.paduafariaadvogados.com.br
Os Contratos de Arrendamento e Parceria Rural, criados pelo Estatuto da Terra e regulamentados pelo Decreto nº 59.566/66, visam a cessão dos direitos de uso da propriedade rural para o desenvolvimento de atividade agropecuária por terceira pessoa, seja ela uma Pessoa Física ou Jurídica, mediante remuneração.
A princípio, a principal diferença entre estes dois Contratos está na forma de remuneração daquele que cede os direitos de uso da propriedade ao empreendedor interessado em ali desenvolver uma atividade que poderá ser de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.
No primeiro deles, o Contrato de Arrendamento, a remuneração se dá exclusivamente pela cessão do direito do uso do imóvel rural, sem qualquer vínculo com a atividade que será nele empreendida, assim se assemelhando ao aluguel de um imóvel urbano.
No Contrato de Arrendamento, de acordo com a lei, o preço da remuneração do Arrendante (aquele que cede o uso) somente pode ser definida por um valor fixo em dinheiro, mas nada impede que o pagamento seja realizado em produtos da atividade a ser empreendida. Como, por exemplo, no caso em que o Arrendatário (aquele que faz o uso da propriedade) paga ao Arrendante determinado número de sacas de soja que equivalem ao preço definido.
Vale dizer que nos contratos de Arrendamento, legalmente, o preço não pode estar diretamente vinculado aos resultados da atividade, como exemplo, o Arrendatário não pode pagar ao Arrendante determinado número de sacas de soja por hectare Arrendado. Pois, diante da incerteza do preço futuro da mercadoria, a interpretação dos Tribunais é que o contrato se torna desequilibrado, sendo possível a sua revisão perante o Poder Judiciário.
O pagamento pelo Arrendamento poderá ser definido pelas partes conforme lhes for mais conveniente, seja por meio de aluguéis mensais, seja em parcela única quando da venda do produto da safra, isto porque, para este tipo de contrato, a lei não determina nenhuma forma específica.
Assim, o Arrendatário sempre deverá pagar ao Arrendante o preço ajustado, independentemente do sucesso ou não da atividade, tomando para si todos os riscos do negócio.
Já no Contrato de Parceria Rural, a remuneração se dá pela participação nos resultados da atividade empreendida. Nesta modalidade, tanto o Parceiro Outorgante (aquele que cede o uso) quanto o Parceiro Outorgado (aquele que faz o uso da propriedade) assumem os riscos do negócio nas proporções contratadas, proporções estas definidas em lei, de acordo com o grau de participação do Parceiro Outorgante no negócio, que pode variar entre 10% a 75%, a depender da exposição ao risco deste Parceiro Outorgante.
Diferentemente do Contrato de Arrendamento, no Contrato de Parceria, a remuneração dos parceiros somente será apurada na partilha dos resultados do empreendimento. Como exemplo, no caso de uma safra, a partilha será feita somente na sua venda, não podendo qualquer pagamento ser efetuado antecipadamente. Pois, caso contrário, este Contrato seria considerado de Arrendamento e não de Parceria.
Para que tais contratos sejam considerados válidos devem ser observados alguns requisitos, dentre eles, o prazo mínimo de vigência, que pode ser de 03 (três) anos para os Contratos de Parceria ou Arrendamento de exploração de lavoura temporária ou pecuária de pequeno porte; de 05 (cinco) anos para os Contratos de exploração de lavoura permanente ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal; ou, ainda, de 07 (sete) anos nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.
Em qualquer das hipóteses, seja no Arrendamento, seja na Parceria Rural, a renda obtida por meio destes contratos está sujeita à incidência do Imposto de Renda.
O Arrendamento, assemelhando-se ao aluguel de imóvel urbano, não é considerado uma atividade rural. Portanto, as rendas provenientes destes Contratos estão sujeitas às mesmas alíquotas dos demais contratos de aluguel, ou seja, caso o Arrendante seja Pessoa Física, seus rendimentos se sujeitarão à alíquota progressiva, até o teto de 27,5%. Caso seja o Arrendante Pessoa Jurídica, estará sujeito à tributação específica de seu regime tributário.
Já nos Contratos de Parceria, por estarem ambos os Parceiros sujeitos ao risco do empreendimento, a renda obtida é considerada como renda proveniente de atividade rural, e, por essa razão, fica sujeita a regime especial de tributação.
Porém, para ter acesso a este regime especial de tributação, o Contrato de Parceria deve atender a todas as especificações previstas na Lei. Caso contrário, poderá ser desconsiderado pelo Fisco e então estar sujeito a uma maior tributação.
Assim, ainda que muitos destes Contratos sejam formalizados até mesmo de forma verbal entre proprietários rurais e empreendedores, a ajuda de um profissional é essencial para garantir que tais contratos atendam aos requisitos legais e para que todas as partes possam exercer suas atividades com tranquilidade e contar com benefícios fiscais.
