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Revista Attalea Agronegócios
Direito no Agronegócio

[Rodrigo Brandão] – Arrendamento Rural: Os riscos do contrato nos casos de fenômenos naturais que prejudicam a produção

RODRIGO BRANDÃO
OAB/SP 406.216
Graduado pela Faculdade de Direito de Franca. Pós-Graduado em Processo Civil Empresarial pela Faculdade de Direito de Franca. Advogado e Coordenador do Departamento Contencioso Cível & Empresarial no Pádua Faria Advogados

PÁDUA FARIA ADVOGADOS
Site: www.paduafariaadvogados.com.br

Uma das maiores preocupações dos produtores rurais é que existam condições climáticas favoráveis e em equilíbrio para que, somadas ao adequado manejo do solo e da lavoura, a produção seja a maior e mais proveitosa possível.

Entretanto, alguns fenômenos naturais “imprevistos” podem ocorrer, como estiagens duradouras, chuvas torrenciais e geadas, de modo a afetar severamente a lavoura. Um exemplo claro dessa situação foi a região da Alta Mogiana, cujos cafezais, principalmente, sofreram com fortes geadas nos meses de junho e julho de 2021, o que fez com que cafeicultores perdessem parte substancial de sua produção.

Diante desta situação, muitos arrendatários tiveram grandes porcentagens de suas produções perdidas e, por consequência, enfrentaram dificuldades para honrarem com os pagamentos e compromissos estipulados em seus contratos. Alguns, inclusive, recorreram aos pedidos de rescisão frente aos prejuízos que sofreram.

É aqui que surgem, então, algumas dúvidas dos arrendatários: Com uma porcentagem alta da produção comprometida por uma destas intempéries, é possível deixar de pagar ou abater a porcentagem perdida da lavoura no instante do pagamento ao arrendante? E no caso de perda integral da lavoura/produção, é possível rescindir o contrato sem qualquer prejuízo ou ônus?

Pois bem, no caso de Contratos de Arrendamento, o arrendante (proprietário ou comodatário da terra) transfere todo o risco do negócio, do cultivo e da produção ao arrendatário, o qual, de fato, trabalhará na área arrendada.

E o que isso quer dizer?

Mesmo que estiagens duradouras, chuvas torrenciais e geadas sejam situações muitas vezes inesperadas pelos produtores, pegando-os de surpresa, aos olhos da lei e do Poder Judiciário, por mais prejudiciais que possam ser para as lavouras, tais fenômenos são esperados e inerentes a qualquer produção agrícola no país, não configurando, portanto, “casos fortuitos/imprevistos” ou “de força maior”.

Basicamente, para a lei e para a justiça, ainda que bastante penosos os resultados destas ocorrências naturais, os produtores devem estar cientes que estas situações podem ocorrer e comprometer suas lavouras. Desta forma, mesmo com a produção debilitada, é devido ao arrendante o pagamento que foi combinado contratualmente, de modo que o arrendatário, em tese, deverá absorver o prejuízo.

Falando em rescisão, pela lei (art. 29 – Decreto 59.566/66), só é possível a rescisão do Contrato de Arrendamento, sem que o arrendatário tenha que arcar com perdas e danos e outros prejuízos, quando ocorra um caso de força maior do qual resulte a perda total do objeto do contrato ou sua inviabilização por completo.

Como assim, perda do objeto ou inviabilização completa? Explico:

O objeto do Contrato de Arrendamento é justamente a terra/área que está sendo cedida ao arrendatário. Portanto, só é possível a rescisão quando após a ocorrência de um fortuito, motivo de força maior ou fenômeno natural, a terra, propriamente dita, fique absolutamente imprópria ou inviável para o manejo agrícola.

Um exemplo disto seria a hipótese de, após uma chuva forte e contínua, a área arrendada ceder e transformar-se em uma enorme vala ou voçoroca, inviabilizando a produção.

Resumindo, no Contrato de Arrendamento, portanto, todo o risco é repassado ao arrendatário que, mesmo diante de intempéries naturais deve honrar com o pagamento ajustado contratualmente, ainda que tenha sofrido perda de parte de sua produção e, para o caso de rescisão do contrato, deve ocorrer a inviabilidade completa da terra para qualquer cultura.

Entretanto, é importante destacar que, ocorrida uma situação similar a uma das descritas acima, a melhor saída para as partes é o diálogo e a negociação para que ambos possam compreender as perdas da lavoura e traçar alterativas para amenizar a situação.

Para tanto, podem ser feitos aditivos contratuais, por exemplo, para alargar o prazo de pagamento; especificamente naquela safra reduzir o valor a ser pago; suprimir a multa contratual e outros, sem que haja necessidade de levar-se o que a lei dispõe à ferro e fogo. Por fim, uma boa alternativa para evitar todas essas dores de cabeça são os Contratos de Seguros da Safra, que têm ganhado muito espaço no mercado, na medida em que dão ao produtor segurança para que, mesmo diante de questões prejudiciais como as descritas anteriormente, poderão honrar com seus compromissos sem que seja necessária a tomada de uma medida dura como a rescisão de um contrato ou ações na justiça, ainda mais quando se trata de terra próspera e altamente produtiva.

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